Pirmojo būsto pajamų testas ir pradinis įnašas: skaičiavimo metodika

Autorius: Redas Klerauskas · Atnaujinta 2026-10-20

Parengta naudojant dirbtinį intelektą. Turinį prižiūri ir už jį atsako redaktorius Redas Klerauskas.

Šis dokumentas paaiškina, kaip būsto paskolos skaičiuoklė apskaičiuoja, ar pirmojo būsto pirkėjo pajamos ir santaupos atitinka LB Atsakingo skolinimo nuostatų reikalavimus. Skaičiuoklė taiko nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. galiojančias taisykles, o istoriniam palyginimui rodo ir iki tos datos galiojusias.

Versija: v2 (peržiūrėta 2026-10-20; v1 – 2026-05-25).

Taikomos LB taisyklės

Nuo 2026-08-01 (pirmajam būstui)

Pirmojo būsto pirkėjui – kai sudaroma pirmoji būsto kredito sutartis ir nei kredito gavėjas, nei bendraskolis neturi ir per pastaruosius 5 metus neturėjo nekilnojamojo turto nuosavybės teise – taikomos dvi ribos:

1. Pradinis įnašas ≥ 10 proc. būsto vertės (LTV ≤ 90 proc.).
2. Skolos aptarnavimas: mėnesinė įmoka ≤ 50 proc. pajamų, skaičiuojant su ne mažesne kaip 6 proc. palūkanų norma (skaičiuoklė naudoja 6 proc.).

Dvigubas testavimas panaikintas – liko vienas palūkanų testas su griežtesne 6 proc. norma. Pirmą būsto paskolą imantiems, bet jau turintiems būstą, taikomas 15 proc. įnašo reikalavimas. Šaltinis: Lietuvos bankas – Atnaujinti Atsakingojo skolinimo nuostatai (2025-10-24, galioja nuo 2026-08-01).

Nuo 2026-08-01 (antrajam ir paskesniam būstui)

1. Pradinis įnašas ≥ 30 proc. būsto vertės; iki 15 proc. jį galima sumažinti tik grąžinus daugiau nei pusę kiekvienos turimos būsto paskolos sumos.
2. Skolos aptarnavimas: įmoka ≤ 50 proc. pajamų prie ne mažesnės kaip 6 proc. normos (kaip pirmojo būsto pirkėjui).

Skaičiuoklė modeliuoja tik pirmąjį būstą.

Iki 2026-08-01 galiojusios taisyklės (istoriniam palyginimui)

Pirmojo būsto pirkėjui turėjo būti tenkinamos trys ribos:

1. Pradinis įnašas ≥ 15 proc. būsto vertės (LTV ≤ 85 proc.).
2. Skolos aptarnavimas prie sutartinės palūkanų normos: mėnesinė įmoka ≤ 40 proc. pajamų (DSTI ≤ 40 %).
3. Skolos aptarnavimas prie 5 proc. palūkanų testavimo: mėnesinė įmoka prie 5 proc. normos ≤ 50 proc. pajamų (DSTI@5 % ≤ 50 %).

Šaltinis: Lietuvos bankas – Atsakingo skolinimo nuostatai DUK.

Mėnesinės įmokos formulė

Visi skaičiavimai naudoja standartinę anuiteto formulę:

M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1)

kur:
M - mėnesinė įmoka (EUR)
P - paskolos suma (EUR) = buto kaina - pradinis įnašas
r - mėnesinė palūkanų norma = metinė norma / 12
n - mėnesių skaičius = paskolos terminas (metai) × 12

Tai standartinė anuiteto matematika; ja remiasi ir bankų skaičiuoklės. Rezultatai su bankų viešomis skaičiuoklėmis gali nežymiai skirtis dėl draudimo, sutarties mokesčių ir dienų skaičiavimo konvencijos.

Mėnesinė įmoka 100 000 EUR paskolai (30 m. terminas)

Palūkanų norma | Mėnesinė įmoka
3,0 %          | 421,60 EUR
3,5 %          | 449,04 EUR
4,0 %          | 477,42 EUR
4,5 %          | 506,69 EUR
5,0 %          | 536,82 EUR
6,0 %          | 599,55 EUR

Numatyta 4,16 % (2026 m. rugpjūtį): 486,69 EUR

Ribojančio testo logika

Kai taikomos kelios LB sąlygos, kiekviena sąlyga lemia skirtingą pajamų reikalavimą. Galutinis reikalavimas yra didžiausias iš jų – tai ribojantis testas.

Nuo 2026-08-01

minimalios pajamos = M(6 %) / 0,50

Iki 2026-08-01 galiojusiose taisyklėse

reikalavimas_pagal_sutartinę_normą = M(sutartinė norma) / 0,40
reikalavimas_pagal_5_%_testą       = M(5 %) / 0,50

minimalios pajamos = max(abiejų reikalavimų)

Kodėl rezultatas priklauso nuo palūkanų lygio

Senosiose taisyklėse sutartinės normos sąlyga (40 %) buvo ribojanti, kai norma viršijo maždaug 3,1 proc.; žemesnėms normoms ribojantis buvo 5 proc. testas. Dabartinė taisyklė visada tikrina mokumą prie 6 proc. normos, nepriklausomai nuo rinkos palūkanų.

Lūžio taškas: lyginant minimalius įnašus (15 proc. anksčiau, 10 proc. dabar), nauja tvarka reikalauja didesnių pajamų, kol sutartinė norma žemesnė nei maždaug 4,5 proc. (30 m. terminas), o aukštesnei normai – mažesnių. Jei paskolos suma abiem atvejais ta pati (santaupos viršija 15 proc.), lūžio taškas – maždaug 4,0 proc.

Naudojamos prielaidos ir šaltiniai

Palūkanų norma (numatyta 4,16 %)

Numatyta norma – Lietuvos banko statistikos naujų būsto paskolų namų ūkiams vidutinė metinė palūkanų norma 2026 m. rugpjūtį (visų palūkanų fiksavimo trukmių; lentelė atnaujinta 2026-09-25; ta pati serija skelbiama ECB pinigų statistikoje). Norma atnaujinama, kai paskelbiami naujo mėnesio duomenys. Konkretus banko pasiūlymas gali skirtis priklausomai nuo banko, paskolos termino, palūkanų fiksavimo periodo ir kredito istorijos.

Buto kaina (numatyta 165 000 EUR 2 kambarių butui)

Reikšmė atspindi Ober-Haus OHBI 2026 m. kovo Vilniaus vidurkį – 2 995 EUR/m². 55 m² × 2 995 EUR/m² ≈ 165 000 EUR. Per metus (2026 m. kovas, palyginti su 2025 m. kovu) kainos pakilo 11,7 proc.

Paskolos terminas (numatyta 30 m.)

Pirmojo būsto paskolai dažniausiai pasirenkamas 30 metų terminas. Skaičiuoklė palaiko 15, 20, 25 ir 30 metų variantus.

Palūkanų testavimo norma

• Nuo 2026-08-01: ne mažesnė kaip 6 % (LB pranešimas 2025-10-24; skaičiuoklė naudoja 6 %).
• Iki 2026-08-01: 5 % (LB nuostatai).

Žinomos skaičiuoklės ribos

Skaičiavimas įtraukia:

• LB Atsakingo skolinimo nuostatų DSTI ir įnašo ribas (nuo 2026-08-01 ir iki tos datos).
• Standartinę anuiteto formulę.
• Mėnesinę palūkanų normą (metinė / 12).
• Palūkanų testavimą (6 % nuo 2026-08-01, 5 % anksčiau).
• Ribojančio testo logiką (didžiausias iš taikomų reikalavimų).

Skaičiavimas neįtraukia šių banko vidinio vertinimo elementų:

• Vartotojo kredito istorijos ir kreditingumo balo.
• Išlaikytinių (vaikų, kitų priklausomų asmenų) skaičiaus.
• Pajamų rūšies skirtumų (samdomas darbas, individuali veikla, projektinis).
• Darbo stažo ir darbdavio rizikos vertinimo.
• Esamų finansinių įsipareigojimų (vartojimo paskolų, kortelių, lizingų).
• Konkretaus banko vidinės rizikos politikos.
• Buto vertinimo banko vertintojo (gali skirtis nuo deklaruotos kainos).
• Draudimo kaštų (gyvybės, būsto).
• Notarų, registrų ir mokesčių kaštų.
• Komunalinių mokesčių (neįtraukti į LB DSTI, bet realiai mažina disponuojamas pajamas).
• Bendrijos ir namų valdymo mokesčių.
• Remonto ir priežiūros kaštų.
• Atvejo, kai sutartinė norma viršija 6 %: LB reikalauja skaičiuoti su ne mažesne kaip 6 % norma, o skaičiuoklė visada naudoja 6 %.

Anuiteto formulė prie kintamos palūkanų normos rodo pradinę įmoką, ne vidurkį per visą terminą – keičiantis EURIBOR, mėnesinė įmoka keisis sutartyje numatytais intervalais. „Pirmojo būsto“ sąlygos turi teisinių niuansų, todėl prieš naują paskolą jas verta pasitikslinti banke.

Šaltinių lentelė

Teiginys	Šaltinis	Naujausias duomuo
Nuo 2026-08-01: DSTI ≤50 % prie ne mažesnės kaip 6 % normos, įnašas 10 % / 30 %	LB pranešimas spaudai	2025-10-24 (galioja nuo 2026-08-01)
Iki 2026-08-01: DSTI ≤40 % + 5 % testas / 50 %	LB DUK	Istorinės taisyklės
Naujų būsto paskolų vidutinė norma 2026 m. rugpjūtį: 4,16 %	LB statistika	Atnaujinta 2026-09-25
EURIBOR mėnesio vidurkiai 2026 m. rugsėjį: 3 mėn. 2,635 %, 6 mėn. 2,922 %, 12 mėn. 3,247 %	ECB finansų rinkų duomenys	Mėnesio vidurkis
ECB indėlių galimybės palūkanų norma 2,50 % nuo 2026-09-16	ECB	Sprendimas 2026-09-10
Vilniaus OHBI 2 995 EUR/m²	Ober-Haus mėnesio apžvalga	2026 m. kovas
Vilniaus pirminė rinka > 4 000 EUR/m²	Ober-Haus	2026 m. vasaris
Vilniaus kainų pokytis per metus +11,7 %	Ober-Haus	2026 m. kovas

Pavyzdys: 2 kambarių butas Vilniuje

Taikant šią metodiką 2 kambarių butui Vilniuje (165 000 EUR, 30 m., minimalūs įnašai) prie numatytos 4,16 % normos (2026 m. rugpjūtį, LB statistika):

Nuo 2026-08-01:
- Įnašas: 16 500 EUR (10 %)
- 6 % testas: M(6 %) = 890,33 EUR, reikalavimas = 890,33 / 0,50 = 1 781 EUR/mėn.

Iki 2026-08-01 galiojusios taisyklės:
- Įnašas: 24 750 EUR (15 %)
- Mėn. įmoka prie 4,16 %: 682,58 EUR, 40 % sąlyga = 1 706 EUR/mėn.
- 5 % testas: M(5 %) = 752,89 EUR, reikalavimas = 1 506 EUR/mėn.
- Ribojantis: 1 706 EUR/mėn.

Skirtumas:
- Įnašas: −8 250 EUR (−33 %)
- Pajamos: +74 EUR/mėn. (+4,3 %)

Pirmojoje šios metodikos versijoje (2026-05-25) skaičiuota prie 3,79 % normos (2026 m. kovo LB duomenys) – tada pajamų reikalavimas pagal naująją tvarką buvo maždaug 9 % didesnis. Normai kylant, skirtumas mažėja, o virš maždaug 4,5 % jis apsiverčia.

Kryžminis patikrinimas su bankų skaičiuoklėmis

Anuiteto rezultatai sutampa su didžiųjų LT bankų viešomis skaičiuoklėmis ±2 EUR ribose, kai naudojami tie patys įvesties parametrai (paskolos suma, terminas, palūkanų norma). Galimi skirtumai dėl bankų vidinių prielaidų: privalomų draudimų, sutarties mokesčių, palūkanų skaičiavimo dienų konvencijos (365 ar 360 dienų metai).

Atnaujinimo politika

Šis dokumentas atnaujinamas, kai:

• LB paskelbia naujus mėnesio palūkanų statistikos duomenis (atnaujinama numatyta norma).
• Ober-Haus paskelbia naują NT rinkos apžvalgą.
• 6 mėn. EURIBOR mėnesio vidurkis pasikeičia daugiau nei 0,25 procentinio punkto.
• Pasikeičia LB Atsakingo skolinimo nuostatai.
• Vartotojai praneša apie skaičiavimo klaidas.

Korekcijų ir atnaujinimų tvarka aprašyta redakcijos politikoje.

Klaidos pranešimas

Pastebėjote skaičiavimo klaidą, netikslų teiginį ar pasenusį duomenį? Praneškite: redakcija@investuotojui.lt. Atsakymas per 24-48 val.